Imóvel quitado, mas sem escritura pública?

Entenda quando é possível regularizar diretamente no cartório por meio de adjudicação compulsória.

Imóvel quitado, mas sem escritura pública: por que isso acontece?

Talvez você tenha comprado o imóvel dos sonhos, quitado todas as parcelas e, na hora de formalizar a transferência, o vendedor simplesmente não assinou a escritura.

Ou então você vendeu o imóvel, mas o comprador não providenciou a transferência para o próprio nome.

Também é comum que o problema surja quando, durante o processo de regularização, uma das partes falece. Em outros casos, o imóvel foi adquirido na planta, o comprador pagou, aguardou a conclusão da obra, mas a construtora enfrentou dificuldades e não lavrou a escritura pública.

Há ainda situações aparentemente mais simples: os documentos necessários nunca chegam, pendências se acumulam e a regularização fica indefinidamente adiada.

A informalidade ainda é uma realidade no mercado imobiliário brasileiro.

Muitos imóveis permanecem irregulares em razão de contratos antigos, compras e vendas realizadas sem escritura pública ou pela ausência de assinatura de uma das partes no momento da escrituração.

Há também situações em que o paradeiro do comprador ou do vendedor é desconhecido, documentos essenciais se perderam ao longo do tempo ou, ainda, ocorre o falecimento de uma das partes antes da formalização do negócio. Todos esses cenários acabam resultando em imóveis que não foram devidamente regularizados.

Quando a regularização é deixada para depois, os impactos recaem diretamente sobre o patrimônio das partes envolvidas.Para o vendedor, o imóvel continua formalmente em seu nome, fazendo com que permaneça responsável por tributos, encargos e eventuais dívidas que já não deveriam mais lhe competir.Já o comprador, por sua vez, acredita ser proprietário do imóvel, quando, na realidade, a ausência de registro em seu nome impede o reconhecimento jurídico da propriedade.

O que é adjudicação compulsória e para que ela serve

Saiba que esses cenários possuem solução jurídica. Por meio da adjudicação compulsória, é possível regularizar imóveis que permanecem irregulares, mesmo quando já foram quitados.

A adjudicação compulsória é o procedimento que permite ao comprador obter a escritura pública e o registro do imóvel quando a outra parte, sem justificativa legal, impede a formalização do negócio. Em outras palavras, trata-se de um meio jurídico pelo qual a transferência da propriedade pode ser realizada de forma obrigatória, independentemente da vontade do vendedor.

Esse procedimento existe justamente para proteger quem cumpriu sua parte no contrato, mas se encontra impossibilitado de efetivar a escrituração do bem. Quando preenchidos os requisitos legais, a parte interessada se torna legítima para requerer a regularização do imóvel, de maneira mais célere e segura.

A possibilidade da adjudicação compulsória pela via extrajudicial

Até pouco tempo, a adjudicação compulsória era tratada quase exclusivamente pela via judicial. Isso mudou.

Com a atualização da legislação, o procedimento tornou-se mais acessível com a possibilidade da adjudicação compulsória pela via extrajudicial, diretamente em cartório. Esse marco legal foi introduzido pela Lei nº 14.382/2022 e regulamentado pelo Provimento nº 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que passaram a admitir a regularização do imóvel sem a necessidade de processo judicial, desde que preenchidos os requisitos legais.

A principal diferença entre a adjudicação compulsória judicial e a extrajudicial está no procedimento.Enquanto a via judicial costuma ser mais burocrática e demorada, a via extrajudicial ocorre no âmbito do cartório, com maior celeridade e racionalização dos atos.

Isso não significa, contudo, que a via extrajudicial seja aplicável a todos os casos. Cada situação deve ser analisada individualmente, a fim de verificar qual modalidade é juridicamente adequada e segura para a regularização do imóvel.

Quando a via extrajudicial não é possível

A adjudicação compulsória pela via extrajudicial não é aplicável a todos os casos. Situações em que há conflito entre herdeiros, por exemplo, impedem o processamento do pedido diretamente em cartório.

Da mesma forma, a ausência de documentos essenciais para a instrução do procedimento inviabiliza a via extrajudicial.Irregularidades graves do imóvel e a contestação expressa por qualquer das partes também configuram impedimentos, exigindo, nesses casos, o ajuizamento da ação judicial.

Por que a análise jurídica é indispensável

Diante dessas situações, a análise jurídica prévia torna-se indispensável. A adjudicação compulsória é um procedimento técnico, que exige o preenchimento de requisitos legais específicos e a correta apresentação de documentos, sob pena de indeferimento do pedido.

Tanto na via extrajudicial quanto na via judicial, a atuação do advogado é fundamental para avaliar a viabilidade do caso, definir a estratégia adequada e conduzir o procedimento de forma segura, evitando prejuízos, retrabalho e perda de tempo.

A adjudicação compulsória pode ser o melhor caminho

A adjudicação compulsória pode ser uma excelente solução para a regularização de imóveis, mas não se trata de um procedimento automático. A escolha do caminho adequado exige análise criteriosa, clareza jurídica e segurança, a fim de evitar prejuízos, frustrações e estratégias equivocadas.

Cada imóvel possui sua própria história e particularidades, razão pela qual a orientação jurídica especializada é fundamental antes de qualquer decisão.

Se você enfrenta uma situação semelhante, buscar orientação jurídica especializada é o primeiro passo para uma regularização segura.